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Este post es para aquellas personas que tengan intención de hacerse una casa, ahora, o en un futuro (tanto lejano como cercano). Es una ampliación de uno de los puntos del post anterior «5 puntos a tener en cuenta para no equivocaros don el diseño de vuestra casa».
En nuestro estudio de arquitectura nos ha pasado, en frecuentes ocasiones, que un cliente que quiere hacerse una vivienda unifamiliar, un chalet, nos llega con unas ideas muy interesantes de lo que quiere, pero cuando obtenemos la información de la parcela que posee para construir la vivienda, ese terreno no cumple con las condiciones necesarias, o son insuficientes para la realización de la obra que el cliente tenía en mente.
Encontrar un lugar para construir un hogar no es una tarea fácil, además de tener en cuenta el entorno, las vistas, el vecindario… es muy importante considerar otros valores que nos condicionaran nuestra vivienda.
Vamos a definir 5 de puntos (parámetros urbanísticos) que cualquier comprador de un terreno para hacerse una casa tendría que tener en cuenta antes de comprarlo:
- Tipo de suelo: hay tres tipos de suelo en la legislación española, Urbano, Urbanizable y No Urbanizable, solo en el urbano se puede construir. En Urbanizable primero habría que desarrollar un Plan Parcial y luego un Proyecto de Reparcelación para poder construir pero en esos dos pasos pueden transcurrir entre 2 y 7 años fácilmente y el No Urbanizable nunca se podrá hacer nada. Por lo tanto el suelo que nos interesará siempre es el urbano.
- Superficie de la parcela: esto que puede parecer una obviedad no lo es tanto, dependiendo la zona donde esté el terreno, habrá que ceder o no una franja de terreno al Ayuntamiento para ampliar las calles y aceras por lo tanto esa parcela que nos gustaba y tenía unos 1.300 m2 (por los cuales vamos a pagar) se puede convertir en otra parcela de 900 m2 tras las cesiones al Ayuntamiento y, ojo, esas cesiones de calle y acera hay que dárselas al Ayuntamiento construidas, es decir, que además de perder terreno tienes que asfaltar y encintar (construir) tú mismo las aceras.
- Ocupación: Es el porcentaje de la parcela que se permite ocupar por la edificación. Aquí, dependiendo del Ayuntamiento, puede tener que contarse también el sótano, y puede oscilar entre un 20 y un 50 %.
- Edificabilidad: Suele ser el parámetro más importante, se puede medir en metros cuadrados de techo o en metros cúbicos (si está en m3 bastará dividirlo por 3 para obtener los m2). Este parámetro nos indica los máximos metros cuadrados que podrá tener nuestra casa sobre rasante, nunca se podrá construir más de lo que en él se especifique.
- Retranqueos: Las distancias mínimas o máximas que se tendrán que dejar a los linderos de la parcela. Hay que tener en cuenta que si tenemos una parcela pequeña y unos retranqueos grandes, la vivienda que vamos a poder construir se va a complicar bastante, por ejemplo una parcela con 18 m de fachada y 7 m de retranqueos a linderos nos dejaría que la fachada de nuestra casa solo podría tener 4 m, lo cual dificulta mucho una buena distribución.
Todos estos parámetros se pueden obtener en la zona de información al público de las concejalías de urbanismo de los Ayuntamientos.
Hay muchos más parámetros a tener en cuenta, si tienes cualquier problema no dudes en preguntarnos.
TOV.ARQ Estudio de Arquitectura y Urbanismo.
Consúltenos en 629 08 70 94
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julia
9 años Hace
Me gusta la casa cuanto cuesta
Jose Antonio Tovar Pérez
9 años Hace
Depende de los metros cuadrados de casa que quieras, tenemos un post donde puede calcular más o menos el coste de una casa https://www.tovararquitectos.es/blog/2014/11/construir-una-casa/ en el puedes hacer un calculo en función de los metros cuadrados que quieras. La casa de la imagen salía al final por unos 375.000 €
Anna
9 años Hace
Hola José Antonio,
Me gustaría que me ayudase a resolver una duda.
Quiero comprar una casa que ya está construida desde hace 90 años. El problema reside en que desde hace unos 28 años el Ayuntamiento quiere hacer cambios en esa avenida. Se escucha entre los vecinos que quieren ampliar la vía en cuatro carriles, dos más de los que ya existen.
Otros comentan que va a ser una zona para hoteles y comercios. El caso es que como no hay dinero, tienen esto parado desde entonces.
Los comerciantes de la zona no invierten en mejorar sus locales, por miedo a la expropiación y los vecinos de las viviendas cada vez son más mayores con lo que muchas viviendas a pesar de tener dueños, (sus herederos) están vacías y destartaladas.
Yo quiero comprar ahí porque los precios están muy bajos, pero no sé lo que me depararía a futuro hacer una inversión de este estilo.
En los papeles del catastro y del IBI del año pasado, que son los que me ha facilitado el vendedor, la finca aparece como vivienda y en suelo urbano.
Me han comentado que lo que debo hacer es preguntar directamente en Urbanismo, pero como son tan sinvergüenzas, tengo miedo de hacerlo.
Qué me recomienda???
Muchas gracias.
Jose Antonio Tovar Pérez
9 años Hace
La única opción que tienes es preguntar en urbanismo. Tienes que solicitar una cedula urbanística de la vivienda.
En esa cedula aparecerá en qué estado se encuentra actualmente, si es suelo urbano o si es suelo urbanizable y está dentro de algún Plan Especial de desarrollo.
Si está en suelo urbanizable o en desarrollo no te recomiendo la compra ya que, aunque la ley diga que te tienen que indemnizar, esa indemnización no compensará la inversión que vas a tener que realizar.
Si el suelo es urbano y el plan general no prevé ninguna avenida por la zona, entonces si que podrías comprar la vivienda ya que hoy en día es muy difícil que esto lo cambien por el capricho de algún político.
El que el IBI y el catastro ponga que el suelo es urbano no quiere decir que urbanísticamente lo sea, es decir, que se pueda construir, ya que el IBI no tiene la tercera opción de suelo urbanizable, esto lo hacen para cobrar impuestos en suelos urbanizables como si ya fueran urbanos.
Espero haberte sido de ayuda.
Un saludo.
Anna
9 años Hace
Hola de nuevo José Antonio,
Muchísimas gracias por la pronta respuesta.
Sabía que al final no me quedaría otra que ir a Urbanismo, aunque les temo.
Imagino que lo que aparezca en la cédula será vinculante, cierto?
La verdad es que no es una inversión muy grande, pero cuesta demasiado ahorrar para que luego te den cuatro duros y te tengas que buscar la vida de mala manera.
Preguntaré pues a ver si hay suerte.
Un saludo y gracias de nuevo.
José
7 años Hace
No acabó de entender, tengo parcela urbana de 2692 metros ocupación 10% siendo 5,9% la del proyecto y edificabilidad de 0,3m3/m2 siendo 0,25m3/m2 la del proyecto.
Computan al 50% terrazas cubuertas y al final contruidos salen 267,5 metros cuadrados
Pregunta ¿ cuanto más se puede construir en m2 hasta agotar edificabilidad de la parcela ?
Otra
En parcela urbana ¿ se puede derribar vivienda unifamiliar aislada y construir de nuevo con los parametros urbanisticos que ampararon la construccion inicial. Terreno dentro de urbanización privada consolidada y casa a rirar con 20 años de antiguedad ?
Jose Antonio Tovar Pérez
7 años Hace
Buenas tardes José.
Si tienes 2692 m2 y una edificabilidad de 0,30 m3/m2 se pueden construir 807,6 m3 (supongo que en vuestro ayuntamiento para pasar de m3 a m2 habrá que dividir por 2,5, pero esto tendrás que confirmarlo en el ayuntamiento). Si es así, los 807,6 m3 son 323,04 m2, por lo tanto, si habéis construido 267,5 m2 os quedan por construir 55,54m2.
Si ya tienes una casa construida, la puedes tirar, pero los parámetros urbanísticos que le afectarán a la nueva construcción será los que hoy en día estén en vigor y no los que ampararon la construcción inicial. Espero haberle sido de ayuda.
Jose
7 años Hace
Muchísimas gracias
Loli
7 años Hace
Buenas Jose Antonio, me gustaría que me ayudaras con la situación que se me plantea. Estoy mirando un terreno que según el catastro del ayuntamiento es urbano. El problema está en que el plan parcial que tenían primeramente se ha modificado pero no muestran el nuevo. Dicen que está en estudio y que no los propietarios de la zona de viviendas debe ponerse de acuerdo para determinar zona de plaza, calle… Es decir, no sé qué metros me quedarán para hacer la vivienda pq no me ofrecen la estructura nueva que se hará. Dicen que está en proyecto de edificación o algo así. Justo en frente irá un centro de salud nuevo, el cual está la estructura; es decir, si se ha iniciado y a posterioridad se ha parado…me hace pensar que hay algún problema, bien no hay dinero…no sé. Si el centro salud está dentro de este plan parcial….Supongo que el coste de calles, luz…etc…debe de ser un gran gasto. Cuánto podría suponer?? De que depende de que page más o menos, de los metros?
Espero me puedas aconsejar. Gracias.
Jose Antonio Tovar Pérez
7 años Hace
Buenas tardes Loli. Si el terreno que vas a comprar está en un Plan Parcial que se está realizando, no puedes saber en zona vas a tener el terreno futuro, ya que después de aprobar el Plan Parcial, se tiene que hacer un Proyecto de Reparcelación en el cual se reubicarán todas las parcelas edificables. Es decir, imagina que compras el terreno y justo en ese terreno el Plan Parcial pone que se tiene que hacer un jardín, entonces esa parcela se tiene que trasladar a otro sitio donde se pueda edificar, pero no se sabe dónde hasta que no se apruebe el Proyecto de Reparcelación. Además, hay que ceder parte de la superficie para realizar las calles, los espacios verdes y los equipamientos, dependiendo del Ayuntamiento se puede llegar a perder hasta un 50% del terreno en cesiones. El coste varía mucho en función de las exigencias de cada Ayuntamiento, pero ten en cuenta que como mínimo será de unos 45 € m2 de parcela inicial.
No te recomiendo comprar un terreno que no estén todos los proyectos de urbanismo aprobados completamente, ya que no puedes saber dónde estará el terreno final ni cuánto va a costar la urbanización del mismo. Para saber si está definitivamente urbanizado y todo aprobado tienes que preguntar en el Ayuntamiento.
Espero haberle sido de ayuda.
patricia
7 años Hace
Hola, estoy interesada en comprar una parcela de 10,5x20m (la fachada son 10,5) he pasado por el ayuntamiento para confirmar los datos que me ha dado el vendedor (tengo la referencia catastral).
Me comenta que se puede edificar el 80% y que debo dejar 3m a uno de los lados y otros 3m como mínimo delante (podría dejar más delante, si quisiera?) a mi me interesa hacer sótano para los coches y dos plantas + buhardilla, pero quiero que me quede terraza suficiente para una piscina (no algo estridentemente grande, pero para nadar un poquito y remojarse en verano) barbacoa etc..
La chica de la ofina única de mi ayuntamiento me ha puesto cara rara al contarle que quiero confirmar todo esto antes de comprar, me comentaba que claro, yo no soy la propietaria y que esa información no me la podrían dar, recuerdo que le doy la referencia catastral que es lo único que tengo, la dirección y referencia.
Me ha dicho que si el viernes no me han llamado que puedo llamar yo para preguntar, pero la verdad que querría acelerar el proceso ya que la parcela nos interesa y estamos negociando precio, no hay otra de estas características por la zona (son todas de adosado por los dos lados y retranqueo obligatorio delante y detrás) y no quisiera que me la quitasen.
También me ha dicho que igual tengo que pagar 33€ por la información y no se hasta que punto es normal tener que pagar para saber la edificabilidad y detalles para construir etc, si no me lo dicen como lo cumpliré? Lo tiene que solicitar el propietario? O lo tiene que pedir el propietario? Estoy algo confusa en este aspecto
Gracias de antemano, Patricia
Jose Antonio Tovar Pérez
7 años Hace
Hola Patricia.
La información urbanística es de dominio público, el ayuntamiento tiene la obligación de dártela seas tu propietaria o no de la parcela sobre la que hagas la pregunta. El ayuntamiento nunca te va a dar información privada del propietario de la parcela pero lo que tu estás preguntando sí que te lo tiene que dar.
Lo de pagar por la información entiendo que lo que van a realizar es un informe sobre la parcela que has preguntado y por lo tanto es normal que te cobren por ese informe. Lo que tarden en realizar dicho informe ya es harina de otro costal.
carlos
7 años Hace
hola me llamo carlos y tengo en mente una casa en un terreno que em gusta y las carazteristicas son las siguientes , asi como mis dudas.
1480 m2 zona de edificación unifamiliar aislada, coeficiente de ocupación(25%), coeficiente de edificabilidad(0, 75m3/m2), altura máxima permitida(9, 15 metros, es decir, planta baja +2 alturas, se puede hacer sótano), el retranqueo es de 5 metros por cada lado, se puede hacer una vivienda por cada 500m2, cuantos metros cuadrados puedo construir por planta???? quiero piscina en el ático y zona de barbacoa eso se considera otra planta??? o seria por encima de la 2ª altura??? ademas ese tejado lo puedo hacer con vuelo para que sea mas grande que la casa y eso seria tambien contado como ocuapcion del terreno ??? el garaje subterraneo puede ocupar mas de ese 25 % tambien??? se que son muchas cosas pero he leido todo tu bloq y me pareces un tipo confiable y si decido hacer este proyecto me gustaria que tu lo vieras y valoraras para que realizaras dicho trabajo mi presupuesto es alto y he cualculado de uno 1.500 a 1700 euros /m2 calidades buenas ,domotica etc.. un saludo
Jose Antonio Tovar Pérez
7 años Hace
Buenos día Carlos
Vamos paso a paso.
Por lo que he entendido tienes una parcela de 1.480 m2, tienes un coeficiente de ocupación del 25%, es decir, la huella de tu casa sobre el terreno podrá ser hasta 370m2.
Tienes una edificabilidad de 0,75 m3/m2, podrías hacer 1.110 m3 de vivienda, normalmente para pasarlos a m2 se tiene que dividir por 3 (esto depende de cada ayuntamiento), con lo que podrías hacer una vivienda de 370m2, en total contando todas las plantas que estuvieran por encima de la rasante (el sótano sería aparte)
Por planta, como máximo debido a la ocupación podrías hacer 370 m2, pero en ese caso ya habrías consumido toda la edificabilidad.
La piscina y la barbacoa en el ático no contarían como planta siempre y cuando no estuvieran cubiertas, es decir, si sube la escalera de la vivienda, pero no hay más techo que la escalera no habría problema. Si techas alguna parte que no sea la escalera sí que contará como otra planta.
Todo lo que vuele o sobresalga el tejado contará como parte de la ocupación, ten en cuenta que para contabilizar la ocupación se contará cualquier elemento de la vivienda si tienes un tejado que sale 30cm respecto de la fachada esos 30cm se tendrán que contar también.
Si necesitas alguna otra consulta ponte en contacto con nosotros a través de nuestro correo info@tovararquitectos.es
Maria
7 años Hace
Buenas tardes
Estamos mirando un terreno para hacernos una casita adosada en suelo urbano, las medidas 4’50 por 21 de fondo, cuánto espacio tenemos que dejar sin edificar? Podemos hacer planta baja( garaje) más dos plantas.
Gracias de antemano
Jose Antonio Tovar Pérez
7 años Hace
No te podemos ayudar, no sabemos donde está el solar y, ademas, cada ayuntamiento tiene sus normas, tendrás que acercarte al ayuntamiento para pedir las normas de la zona donde quieres edificar, allí te darán toda la información que necesitas.
Sergio
6 años Hace
Hola
En un anuncio que he visto
Superficie total del terreno 300 m²
Superficie edificable 150 m²
2 plantas edificables
El concepto que no me queda claro es si los 150 metros son totales o serían por planta?.
Un garaje en sótano contaria como planta o no contaría.
Gracias por la respuesta, me parece un blog muy interesante sobre construcción
Jose Antonio Tovar Pérez
6 años Hace
Hola Sergio.
Normalmente es un punto que no suelen especificaren la publicidad para crear interés.
Lo que nos hemos encontrado, normalmente, es que son 150 m2 en total, contando las dos plantas.
El garaje, si está en sótano, no contaría como planta y no contaría dentro de esos 150 m2.
Esperamos haberte sido de ayuda
Ruben
6 años Hace
Hola José Antonio! Estoy interesado en adquirir un terreno urbano, pero me encuentro con el siguiente problema, este terreno está en trámites de segregacion de otro terreno en el que hay construida una casa. Mi duda es la siguiente el terreno en donde está la casa no cumple con la normativa urbanista del Ayuntamiento, ya que de retranqueo en la parte posterior se debe dejar una separación de 3 metros, y por lo visto hay construida una especie de trastero o almacén que está a una distancia de metro y medio de la pared. ¿Es posible segregar está finca del terreno que yo quiero comprar en estas condiciones? La propietaria me ha dicho que está todo pendiente de aprobación pero tengo didas. ¿Que me aconseja? Gracias
Jose Antonio Tovar Pérez
6 años Hace
Hola Rubén
Lo mejor es que esperes a que esté completamente segregado y tenga cada un de los terrenos su escritura y su inscripción en el registro. Una vez inscrita en el registro la segregación ya estará realizada y tu podrás comprar la parcela que te interesa.
felipe
6 años Hace
Buenas tardes
Quiero adquirir un terreno que está categorizado como residencial colectivo en edificación cerrada de 2 plantas máximo. Quiero hacer una vivienda unifamiliar y además no quiero alinearme a vial, sino retranquearme para dejar espacio en el frente de la vivienda.
Me van a exigir que alinee la vivienda a vial?. Me van a obligar a que haga una vivienda de dos plantas?. Me van a obligar a que no sea una sola vivienda sino varias?
Jose Antonio Tovar Pérez
6 años Hace
Hola Felipe
Quien mejor te va a responder esas preguntas será el técnico del Ayuntamiento donde se encuentre la parcela que quieres comprar.
Con la información que me proporcionas no te puedo contestar con seguridad. Con la descripción que das parece ser que si que te obligarán a que sean varias viviendas y que estén alineadas a vial, al estar la parcela categorizada como residencial colectivo en edificación cerrada. Las plantas me dices que son 2 plantas máximo, normalmente en ese caso si que te permitirían hacer menos pero nunca más.
Tendrás que acercarte al ayuntamiento a preguntar, ya que muchas veces, aunque una parcela esté categorizada de una forma si que se permiten otros tipos de edificaciones compatibles, pero eso tiene que estar recogido en las Normas Urbanísticas que regulan dicha parcela.
Un saludo
Juanjo Perez
4 años Hace
Hola Jose Antonio, tenemos un chalet en una parcela donde nos esta permitido construir 550m2 y nuestra casa tiene 200m2, queremos construir para nuestra hija una casa dentro que pueda ser su vivienda…es factible??
Podríamos construirle dentro de la finca aunque las casas estén separadas? podemos vallar dentro de la finca?? Esto ultimo entiendo que si al ser propiedad privada pero me gustaría saber… muchas gracias de antemano.
admin
4 años Hace
Hola Juan José. Lo que estas preguntando es que sobrándote 350 m², si puedes hacer otra vivienda independiente. Para poder hacerlo tienes que ver cual es la parcela mínima que pide el Ayuntamiento en la zona donde tú tienes tu actual vivienda.
Si tu parcela se puede dividir en dos parcelas que cumplan la parcela mínima, no habrá ningún problema, se hace una segregación de la parcela original y se construye la nueva casa.
En el caso de que tu parcela no pueda dividirse en dos parcelas, tendrás que ver si en dicha parcela se permite la construcción de más de una vivienda. Si es así podrás construir dicha vivienda y luego tendrás que hacer una división horizontal del terreno especificando que el terreno pertenece a las dos viviendas.
Si el ayuntamiento solo permite una vivienda por parcela (esto ocurre más frecuentemente de lo que parece), podrás construir los 350 m² que aún te queda hasta llegar a los 550m², pero no lo podrás destinar a otra vivienda en escritura y de cara al Ayuntamiento.
Espero haberte sido de ayuda. Un saludo
Juanjo Perez
4 años Hace
Si esa era la pregunta, pero sino queremos hacer division ni nada…simplemente construirla y q ella pueda vivir alli?? seria factible??no se si al ser una parcela para una vivienda unifamiliar no permiten generalmente mas de una casa dentro de la misma parcela…mil gracias de nuevo!
Ricardo Hernández San José
4 años Hace
Hola, tengo una parcela 625 m2 en la que quiero poner una casa prefabricada.. Yo quiero dejar un retronque de unos 3/4 mertos en la frontal. Me dicen que no puedo ,que tiene q estar pegado a la fachada. Que me dice la ley?
admin
4 años Hace
Hola Ricardo
Si, es posible que no puedas dejar los 3-4 metros de retranqueo que quieres. Depende de la normativa vigente del ayuntamiento en la parcela que posees.
Hay zonas donde el ayuntamiento obliga a retranquear las viviendas y hay otras zonas donde obliga a que no se produzcan retranqueos y te obligan a pegar la fachada a la alineación de la calle.
Tendras que preguntar en el ayuntamiento las condiciones especificas de tu parcela.
Ricardo Hernández San José
4 años Hace
Lo primero gracias por responder y lo segundo esto es lo que dice la normativa …
Retronqueos: La edificación se ajustará a la alineación exterior ,salvo cuando se realicen porches de acceso a la vivienda siempre que estee tenga un fondo menor de 2metros y no supere los 2/3 de fachada»
Con esto yo entiendo que si mi casa tiene un porche cumpliendo esas medidas , puedo retronquear la casa, es asi?
Si es así, cuantos metros puedo retronquear la casa?
Roger
4 años Hace
Hola buenas tardes, estoy detras de comprar una parcela para ser mas exactos en la zona de torreaguera Murcia, la parcela tiene un total de 1900 metros de la cual esta dividida en dos partes, la parte rustica tiene 1228 metros y la urbana 672 metros con un frente de fachada de 16.60 metros lo que me dice la inmobiliaria es que se pueden obrar maximo 170 metros ( 672 x 0.25 ) 168 metros aproximados, pero por el contrario me dice una chica que es arquitecta pero aun no esta colegiada que no dejan obrar al tener menos de 30 metros de frente de fachada, y en las supuestas fincas con titulos anteriores a 31 de enero de 2001 solo se podran edificar 100 metros cuadrados, por la zona he visto varias construcciones de mas de 100 metros teniendo menos de 30 metros de frente de fachada, mi pensamiento es obrar esos 170 metros, agradeceria su aclaracion, reciban un saludo.
admin
4 años Hace
Hola Roger.
En Murcia hay una zona que se denomina US en los planos del Plan General y que en la memoria corresponde a “Agrupaciones Lineales Residenciales”, dicha normativa es muy similar a la que tú estás describiendo.
Según esa normativa para poder construir debes tener como mínimo 1 tahúlla y un frente de fachada a vía pública de 30m.
En esa parcela no vas a poder obrar nada si la finca tiene título posterior a 31 de enero de 2001, ya que no cumples ninguno de los dos supuestos, en zona urbana no llegas a la tahúlla (1.114 m²) ni tienes los 30 m de fachada.
En caso de que la finca tuviera el título anterior a 31 de enero de 2001, solo podrás construir 100 m².
Pero también debes tener en cuenta que en esta zonificación el ayuntamiento obliga a retranquearse 7 m desde el eje del camino, esos 7 metros hay que asfaltarlos y hacer las aceras y luego donárselo al ayuntamiento, con lo que los 672 m² de zona urbana que tienes se te van a reducir.
Si necesitas más información nosotros estamos colegiados, puedes llamarnos.
Esperamos haber sido de ayuda.
Begoña
4 años Hace
Buenas tardes,
hemos adquirido dos terrenos de 200 m2 cada uno, dichos terrenos son para edificar chalet adosado, uno en cada parcela. En nuestro caso hemos adquirido dos terrenos para edificar sólo en uno. Después de estos dos terrenos hay un vial peatonal. Lo que no sabemos es si nos van a obligar a hacer la vivienda ocupando el ancho de las dos parcelas o bien si nos obligan a edificar en la parcela primera para adosarse, cuando haya, el chalet de al lado dejando libre para jardín la parcela pegada al vial peatonal. Muchas gracias por la información
admin
4 años Hace
Hola Begoña
Si lo he entendido bien, habéis comprado dos parcelas independientes que tienen la obligación de edificar una vivienda adosada cada una de ellas. Queréis saber si se puede edificar inicialmente la que está más alejada del vial peatonal, dejando la que está más cercana como jardín.
Entiendo que si las parcelas son independientes vosotros podéis decidir construir en la que queráis, en una u otra. En la que no construís entiendo que se podría dejar como jardín, huerto, etc. cualquier actividad que sea compatible y no requiera una licencia de edificación. Sin embargo, si habéis unido las parcelas registralmente, habrá que ver lo que dice la normativa específica de la zona para ver que obligaciones tenéis a la hora de edificar.
Esperamos haberte sido de ayuda.
Jose Antonio Luengo
4 años Hace
Hola tengo una pregunta tenemos un solar de 240m2
la forma es rectangular , 16 m de fachada y 15 de fondo
el fondo y los laterales son medianeros .
Me pregunto si puedo edificar sin apollar en las medianeras
para dar luzces , con 150m2 podian se suficientes para edificar . Un Saludo
admin
4 años Hace
Hola Jose Antonio
En este caso lo primero que tienes que ver son las normativas del Ayuntamiento para parcela, ver si te obligan a adosarte o si no es necesario.
Si no te obligan a adosarte debes tener en cuenta el Código Civil, en su artículo 582, establece la posibilidad o el derecho de disponer vistas sobre una finca ajena y de impedir cualquier acto que la impida u obstaculice. Para poder abrir una ventana en una pared medianera en dicho artículo del Código Civil establece que no es posible proceder a la apertura de ventanas, balcones o voladizos con vistas rectas sobre la finca de un vecino a no ser que haya, al menos, dos metros de distancia entre la propiedad y la pared en la que se construya cualquiera de estos elementos. Tampoco es posible conseguir vistas oblicuas o de costado sobre la misma finca si no existen 60 centímetros o más de distancia.
Además, debes tener en cuenta el Código Técnico de la Edificación, en su Documento Básico de Salubridad, concretamente HS3 Calidad del aire, en su artículo 3.2.1. establece que las aberturas de admisión para la ventilación (en este caso las ventanas) tiene que en planta poder inscribir un círculo cuyo diámetro sea igual a un tercio de la altura del cerramiento más bajo que los delimiten y no menor que 3m.
Por lo tanto, y en ausencia de normativa municipal, como mínimo deberás dejar 3m de separación.
Esperamos haberte sido de ayuda
Patrick
3 años Hace
El artículo dice: si esta en m3 bastará dividir entre 3 para tener los m2…
No entiendo ese comentario, si un m3 es decir, 1x1x1 tiene una base de 1m2 1×1.. no 1÷3=0.33 que dice el artículo…
¿Es alguna normativa que hace expresar la edificabilidad de m3 a m2 dividiendo entre 3? Porque matemáticamente, el paso de m3 a m2 no es dividiendo entre 3…
admin
3 años Hace
Hola Patrick. La altura de una planta de una vivienda suele ser 3 m de altura, por lo tanto, como al medir en m³ se está midiendo el volumen de la vivienda, para obtener los m² que le corresponden se divide por la altura de dicha vivienda.
No es una norma estatal, es una convención, que cada ayuntamiento puede interpretarla de una u otra forma.
En el ayuntamiento de nuestra ciudad, Murcia, sí que está establecido así en su normativa municipal en el artículo 16bis “Conversión de edificabilidad de m³ a m²” de la “Ordenanza Municipal sobre Edificación y Uso del Suelo”
Esperamos haberle sido de ayuda.
Marijo
3 años Hace
Hola, hay una parcela que me ha gustado y quería comprar para hacer vivienda, calificado como suelo urbano, en una urbanización consolidada. Todo iba bien, hasta que el aparejador del ayuntamiento me dice que el terreno cumple con todo menos que no tiene los metros de fachada que hace falta para dejar construir. ¿Está todo perdido? todos los terrenos de allí están con vivienda y la única que no dejan es esa? ¿Tendría alguna solución? Gracias
admin
3 años Hace
Hola Marijo
Si el aparejador del Ayuntamiento dice que la parcela no tiene los metros de fachada que hace falta para construir, la única solución posible es, si tienes alguna parcela adyacente a la tuya, comprar la parte de terreno que haga falta para poder tener esos metros y así poder edificar. Si la parcela no cumple con las condiciones mínimas que exija el ayuntamiento no te va a dar licencia.
Pregunta de todas formas a algún arquitecto de tu municipio, porque a veces hay parcelas que tienen algunas normas particulares que pueden ser diferentes de las generales, pero no es lo más habitual.
Un saludo
Lucia
2 años Hace
Hola!
Estoy en duda si comprar un terreno rustico o no.
Dudo porque me dicen en el ayuntamiento que en ese terreno no puedo hacer nada, solo vallarlo. No puedo hacer nada porque me dicen será destinado junto a otros para viviendas,. Es decir que en un futuro van a construir casas.
El terreno me lo venden barato, pero..¿Que hago? ¿Se revalorizara cuando urbanicen? ¿Me costarán mucho los proyectos de reparcelación, etc? El terreno es de 1000mtrs.
¿Cuanto podrían costarme hacerlo urbano? ¿Merecera la pena?
Gracias por ayudar con su respuesta
admin
2 años Hace
Hola Lucia.
Ese terreno debes tener claro que tipo de terreno es.
Si es terreno urbanizable quiere decir que en esa zona se podrá realizar un Plan Parcial, luego un Proyecto de Reparcelación y un Proyecto de Urbanización y cuando todo esto esté aprobado por el ayuntamiento (varios años) se podrán realizar las obras de urbanización.
En ese momento ese terreno se revalorizará mucho con respecto al valor que tiene ahora, pero todo esto lleva mucho tiempo (fácilmente 10 años).
No te puedo ayudar en el coste de hacerlo urbano porque depende mucho de cada ayuntamiento, de los plazos y las obligaciones que tenga cada Plan Parcial
Si el terreno es rustico para poder pasarlo a urbanizable o urbano se tiene que hacer una modificación del Plan General y esto suele llevar mucho tiempo.
Espero haberte sido de ayuda.
Lili
4 meses Hace
Hola, tengo una duda sobre una parcela urbana.
La parcela son 1050m2.
Ocupación máxima 30%.
Altura máxima 2 plantas (7 metros).
Altura mínima entre plantas 2,5 metros.
Volumen edificable máximo 0,33 m3/m2 sobre parcela neta.
Según los cálculos:
1050m2 x 0,33m3/m2 = 346,5
Pero tengo que dividirlo entre 2,5m de altura:
346,5 / 2,5 = 138,6m2 ¿Es todo lo que puedo construir?
Me parecen muy pocos m2 de casa para una parcela tan grande, ¿no?
Entiendo que si quiero un garaje (en sótano) no compute y demás, pero si lo quiero todo en 1 planta, quedaría muy pequeño… El resto de viviendas de la zona tienen el mismo tamaño de parcela y en catastro se pueden ver las plantas y m2 que tienen y no cumple ninguna esa normativa. Por ejemplo, la parcela vecina tiene sótano y 2 plantas y solo la primera planta ya son 170m2…
¿He hecho bien los cálculos o es que hay alguna forma de pasarse un poco de esta normativa?
Gracias y un saludo!
admin
4 meses Hace
Hola Liliana
Lo primero que tienes que ver si la edificabilidad de la parcela se mide en m³/m² o en m²/m².
La forma de medir por m³/m² está en desuso, es antigua, pero aún valida en determinadas parcelas, dependiendo de su localización y cuando surgieron dichas parcelas.
Si la edificabilidad de tu parcela se mide en m³/m² tus números están bien, habría que preguntar en el ayuntamiento si la altura para pasar de m³ a m² es 2,5 u otra.
Si la edificabilidad de tu parcela es mide en m²/m², entonces no tendrías que dividirlo entre 2,5m y la superficie a edificar sería de 346,5 m².
Lo mejor que puedes hacer ante esta duda es acercarte al ayuntamiento y pedir una cedula urbanística de la parcela, en dicha cedula todos estos datos te los tienen que proporcionar.
Con respecto al sótano, normalmente no computa a edificabilidad, pero si lo quieres en planta baja sí que contará.
Espero haberte ayudado.
Carlos
3 meses Hace
Hola, en una parcela de categoría 2, viviendas plurifamiliares en pisos, puedo construir una vivienda de primera categoría, vivienda unifamiliar, cumpliendo los coeficientes claro? Muchas gracias
admin
3 meses Hace
Hola Carlos
Depende de la normativa de la zona que tenga contemplada el Ayuntamiento. Tienes que ir al ayuntamiento y preguntar alli.
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